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丽康居2012年业主座谈会回复

 尊敬的丽康居业主住户:

     您们好

     首先祝贺丽康居各位业主身体健康家庭幸福。

     物业公司与丽康居业主的座谈会于2012年11月10日在丽康居A栋首层召开这次会议的召开对小区管理处客服中心提高工作质量和改善服务水平起到了较好的促进作用。对这次业主座谈会业主提出的一些意见和建议我们深表感谢。并答复如下:

     1小区业主不能办理车辆月保,导致每月的停车成本高。建议在小区车位不足的情况下,应该首先满足业主需求的问题

     丽康居目前入住将近2000户随着经济的发展有车的住户越来越多小区的车位已经远远不能满足业主的需求管理处也正在积极寻求解决办法。

     根据广东省物业管理条例第五十四条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位车库,应当首先满足本区域业主的需要,公司决定于2013年1月份起,实行这一规定。

     一取消出租户车辆月保卡;

     二只为业主车辆办理月保;

     三已办理车辆月保的业主必须重新核对房产证身份证行驶证;

     四新办理车辆月保的业主必须提供房产证身份证行驶证,只提供业主自用车办理月保,即车辆行驶证必须与业主或业主直系亲属一致;

     五原则上办理车辆月保一户一辆,特殊情况报公司批准。

 

     2关于路面乱停车,阻碍消防通道现象严重的问题

     许多业主反映小区路面乱停放车辆的现象比较严重阻塞了消防通道容易造成交通拥挤行人不便存在一定的安全隐患此问题困扰着管理处的正常工作为此管理处采取了一系列的管理措施如:用水泥墩阻隔加设“禁止停车“指示牌工作人员口头劝说发放违章停车通知等但未起到明显效果。为此呼吁广大车主自觉遵守小区的停车规定为了小区内道路畅通也为了你的座驾安全着想将车停放到停车场内。今后管理处会加强这方面的管理希望各位车主配合方便他人也方便自己。

 

     3关于小区树木生长过高,已经影响到业主的正常生活的问题

      我司正在与绿化养护公司洽谈树木高枝修剪事宜高枝修剪确实需要大笔资金开支我司会根据资金情况和计划尽快落实此项工作的实施。

 

     4关于小区绿化带垃圾多,老鼠多的问题

      业主反映基本属实。管理处除加强绿化带卫生管理和清洁工作,同时呼吁广大居民,养成良好的生活习惯,请不要随便丢弃垃圾“小区是我家清洁靠大家”。小区外部环境较差,小区内部环境也不是很乐观,中心空地每年杂草丛生(现已经平整),是蛇鼠蚊虫生长地,管理处根据实际情况,加强灭鼠灭蚊次数。

 

     5关于小区出租屋的管理问题

      政府的出租屋管理部门已经明确了小区出租屋管理的职责和权限,加大了对出租屋管理的力度。作为小区管理处,虽然没有管理职能,也没有接受过任何部门和机构委托来管理出租屋,但一直都在配合派出所居委会和街道出租住屋管理中心的管理工作。一旦发现有问题的出租屋,会及时与街道出租屋管理中心进行沟通。出租屋主也应主动配合政府职能部门管理,把自家物业出租的业主也必须要承担出租房子相应的责任。管理处在此提醒有房子出租的业主必须要严格遵循政府管理要求办理好有关出租屋的手续避免日后出现麻烦。

      对于有影响到业主和住户正常休息和小区环境卫生的行为我们今后会加大巡查的力度一旦发现管理处会及时采取相应措施进行协调和处理同时加大宣传力度。希望出租屋主也能与管理处合作共同做好此项工作。若有此类事情发生也请及时与管理处联系电话:36477862二十四小时接听。

 

      6关于小区保安员人数不够的问题

     治安安全是广大业主关心的事情,作为小区客服中心,我们同样认识到安全的重要性,我们的宗旨是:让业主住得安全住得放心。关于保安人员配置的问题,保安人员配置是依据物业管理合同约定的服务而配置的目前人员配置基本满足物业管理合同相关服务需要

 

     7关于中心空地是否可以用来停车的问题

     有业主建议:为了缓解小区停车压力杜绝路面停车建议整平中心空地可用于停车。并建议建造一个篮球场供大家活动

      中心空地产权属于政府是规划中的幼儿园和小学用地如果要使用中心空地须产权单位批准。中心空地年年长草每年物业公司都要出资上万元清理,为避免每年无休止没有效果的投入,物业公司拟出资分阶段整平,从根本上解决年年长草年年除草的难题。

 

     8关于拆除一期的公告栏的问题

     许多业主提出设在小区D栋与E栋中间的公告栏作用不大小孩在此玩耍时存在安全隐患。管理处根据业主所提的建议已在小区内贴出了通知一周内如没有不同意见管理处着手将公告栏迁移到小区出口处安装。

 

     9关于A10梯梯口长期有积水,是否能得到改善的问题

     关于A10梯梯口长期有积水,小孩老人出行时存在摔倒的安全隐患,管理处工作人员已到现场查看,积水原因是空调滴水所造成的,处理方法,重新铺设管道,将所有的空调滴水引出,管理处将安排人员跟进此项工作。

 

     10关于小区要提供大家的娱乐活动室的问题

    有业主反映小区规划里是有文化站的但至今还没有配置希望物业公司与居委会尽快落实。

     小区规划的文化站产权不属于物业公司。需街道办事处向产权单位申请。我们会继续与居委会街道办事处沟通。康体文娱设施在小区也是没有相关规划的,但通过居委会和客服中心共同努力,康体娱乐设施于去年底投入使用,不足部分,再由大家协商解决。

 

     11收入的公布有问题,年年亏损

     维持丽康居目前管理水平,现行小区管理处客服中心提供物业服务所收取的管理费用(多层0.55元/平方米高层1.20元/平方米)是不足支付成本费用的,其主要原因是:第一,丽康居现有的公共设备设施配套并不亚于商品房住宅小区,有约1万平方米绿化地保养费提供上门收垃圾及清运到垃圾场处理场视频监控维保费防盗门维保费用等已占据管理费用支出的3/5以上,还要支付丽康居管理处客服中心员工工资,物业管理费用是入不敷出的;第二,丽康居的公共设施公共设备已过了保修期,在丽康居业主未筹集维修资金情况下,为维持正常运作,一些必不可少的应急费用必然只能在管理费用上开支,随着时间推移,其费用缺口会越来越大。第三,小区消防设施电梯保养实施的是全保,每年电梯年审费用不断攀升,高层住宅房屋成本愈来愈高。丽康居现行收取的物业管理费用是2001年按物价局报批标准定价(云价字【2001】30号文和云价字【2003】89 号文)规定:多层住宅收取0.55元/月高层住宅收取1.20元/平方米。近十多年来生活指数不断提高,物业管理成本不断攀升,管理费用收支不平衡是绝对的,相信广大业主可以理解。

 

     12物业公司与教育局的关系

     我司是合法成立的服务管理企业一直按照国家法律法规合法经营受教育局委托签订《物业管理委托合同》对丽康居教师住宅小区提供物业管理服务。

 

     13小区路面停车的收益和EFG栋商铺应该是业主共有场地,收益应该归全体业主共有     

     首先,我们只有在认定丽康居教师住宅小区房屋性质是房改房的前提下,区别于商品房的不诤事实,才能讨论和矫正这个误解;其次,广州市的房改房其中一个主要特性是公共场地空置物业的所有权归政府所有,则丽康居房改房的公共场地空置物业的权属单位为广州市政府,因为小区的停车场经营场所并非在个体业主购房款里分摊的(请查阅个体业主房产证中分摊面积所包含的部分),所以广州市教育局对其物业的有使用权;第三,由于广州市教育局有权对其物业的支配使用,所以广州市教育局通过委托物业公司有偿使用在管物业的公共场地空置场地(含停车场商场商铺租赁)这种形式,把收取的费用来弥补丽康居因政策性亏损(见粤价[1999]90号文第4条)和空置房屋管理带来物业管理费用的不足部分认清了这个事实才能清楚丽康居商铺权属和利益关系。

 

     14小区EFG栋商铺规划改变,产权不明,

     根据市规划局《建筑功能指标规划验收明细表》穗规验证﹝2006 ﹞913914号附件规划验收证明,丽康居EFG栋首二层总面积6262㎡,主要功能是商铺,其公厕114㎡和自行车1076㎡为该商铺的配套设施。 根据1996年广州市教育局与置业单位签订合同规定,丽康居验收合格,交付使用后,整个小区的产权与管理权归广州市教育局所有。

 

     这次座谈会收到良好的效果管理公司和小区业主至少达到两点共识:

     一是希望这种沟通长期保持下去

     二是物业管理公司应该向小区业主提供的是“质价相符”的服务。我们希望善意通过各种沟通渠道共同树立“小区是我家管好靠大家”的思想把丽康居教师住宅小区建设成安全文明社区。

 

                                              广州教育物业管理有限公司

 

Posted @ 2012/12/10 8:43:20  阅读( 3211)  评论( 0)  
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