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国外各具特色的物业管理模式

    他山之石可以攻玉。对多个国家物业管理进行了考察有助于我国物业管理的提升各国在完善物业管理法律法规加强社区物业管理规范业主委员会职责维护业主权益等方面的经验和做法值得我们借鉴。简单介绍一些国家的物业管理方面的做法和经验,希望能够给我们正处于成长中的物业管理行业有所帮助。

物业管理始于19世纪60年代的英国当时英国工业大发展大量农民进入城市出现了房屋出租为维护信用者的权利需要一套行之有效的管理方法于是出现了专业的物业管理。自此物业管理传遍世界各地并受到各国的普遍重视。近年来的中国房地产业逐渐趋向商品化的过程中规范商品房的物业管理日益受到各方面的关注与重视。

 

荷兰提前介入的物业管理

 

荷兰人注重生活质量对住房的要求很高。荷兰每个社区都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论出席人员都必须签到如有缺席在某一环节的工程质量上出了问题国家必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入有得于督促开发商一项项落实配套设施确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补倘若等到工程完工后木以成舟则难以弥补。有了物管员的参与可以起到监督和检查作用可以严把工程质量关。

在荷兰一般小区都有一个物业管理小组通常由3-5人组成,配备物业管理员门卫和工程技术人员等,还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选聘有文化懂管理办事公道的业主担任业主委员会成员,业主委员会产生后,如小到一些费用的分摊,则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。

 

 

德国一丝不苟的物业管理 

 

物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行德国全国有物业管理公司联合会各州有地区性的物业管理公司协会有严格的行规以规范物业管理公司的运作并对其进行业务培训以保证物业管理的质量。

德国很少有向我国城市普遍存在的那种封闭或半堵塞形式的居民小区德国小区物业公司的职责分为两大块一方面是接洽房屋买卖和租赁业主一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员负责定期检查防火防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障拨打物业公司24小时服务电话物业公司可以迅速指派维修人员处理。

物业公司除了管理房产的日常事务之外每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况并向业主们提交一分当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

 

 

俄罗斯福利型的物业管理

 

在住宅物业领域,苏联解体后,俄罗斯对住宅实行无偿私有化,将现有住房无偿转归住户所有。住宅私有化了,但物业管理房屋修缮仍由国家承担,全部免费,因此也就没有业主委员会和专门的物业管理公司。前苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化,不进行大规模维修已无法正常使用。而政府根本无力承担这一巨额开支,俄政府原计划对物业实行有偿管理,但遭到全社会的反对。为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪,俄政府将分阶段对福利制度进行改革目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。

 

 

瑞士物业管理与社区管理相结合

 

瑞士的居民社区以地理位置划分,一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员,负责楼内的清洁卫生,楼周围绿地的修整,管理员一家必须住在楼里的一个单元内。凡住户需要服务的,大小事情都可以找管理员,管理员则将住房诸如修门窗换家具粉刷房屋修理更新电器等需要及时通知物业公司,住户也可以打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间,登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人住,一切服务都已社会化。社区内的公园不论大小一律免费,体育健身场所对本社区居民有优惠。

瑞士物业管理的特点就是为物业者增值为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。物业小区的管理不搞大而全面是按社区的安排将服务设施出租以物业管理促进社区建设以物业建设推动社区管理使物业管理与社区管理相协调。

 

 

法国民主式物业管理

 

业主委员会代表所有业主的利益定期或不定期与物业公司沟通提出意见或建议。业主委员会成员的工作都是义务性质并不收取佣金但他们在金额不高的项目上有决定权物业公司通常须执行业主委员会的决定。

业主们就存在的问题自由发表言论,大到房屋结构出现问题,小到门房态度不好,业主们无所不谈。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评,可以要求删减某项物业设施,也可以对今后的物业管理提出合理化建议,甚至可以要求更换物业负责人。正是法兰西人的“苛刻”,造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。业主大会只是决定大楼在物业方面的大致方针,而日常的物业管理则完全交由物业公司处理,其业务包括大楼主体维修电梯维护楼道清洁设置门房车库管理倾倒垃圾交纳除居住税外的各类捐税代表业主向保险公司索取赔偿等,其范围几乎包括与住房有关的各个方面。

法国业主更换物业公司的事是司空见惯的条件有两个一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出而且赞成票必须超过一半二是业主委员会必须事先与大部分业主联系并提前选择好下一家物业公司。

 

 

意大利互助会式物业管理

 

意大利有一个房产物业的共同管理制度即凡搬进新楼的住户要在一起开个会决定整座楼的管理办法。将大家的意见归纳后提交会计师协会会计师协会根据大家的意愿委派一名受过专门教育或培训的管理员去管理楼房的各种事务。如果业主同意了便可签定合约规定双方的义务和责任。

管理员的职责大致有两类,一类是管理经济,负责维修房屋,另一类是协调邻里之间的矛盾。管理员每年对整座楼房的维修费,楼道信箱垃圾处理照明煤气管自来水管暖气管及门房的报酬等作出预算,同时召开户主会,将这些费用分摊下去。大楼维修及其他物业开支,均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算,召开户主会讨论通过,维修完毕以后,再作决算。日常的小修小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物配件等,均由管理员和户主代表一起负责联系施工,年底根据凭证,向户主会及大家公布。

意大利政府对住房的物业管理是很严格的,凡在规定期限内对楼房的维修不能完成,管理员就必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。通过有效的法律手段,将责任落实到管理员身上,使其责权利兼而有之。管理员的报酬,则由各户分担。

 

 

日本一专多能的物业管理

 

物业管理公司由居民管理委员会雇请一幢楼内的居民管理委员会由37人组成,每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见,监督和检查物业管理公司的工作,同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成,不受任何外来权力操控。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈,各公司都千方百计地提高服务质量,降低服务价格。为提高效率和节约成本,公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前门厅楼道电梯等功用部分的清扫安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班,因为公共治安属于警察的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门,也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水电气等发生故障,住户可以直接向有关公司拨打电话,维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训经过国家统一考试并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识一专多能效率很高管理一所物业不像国内那样需要很多的人员。

在日本业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规明确了业主和物业管理公司的权利和义务规范了公寓等共同住宅的管理。业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依有章可循。这些法律法规既保障了业主和物业管理公司双方的合法权益还有利于物业的保值增值。

Posted @ 2012/8/3 16:21:29  阅读( 3006)  评论( 0)  
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