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聚焦――物业管理九大典型纠纷

关注一公共设施的主人究竟是谁?

近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成 车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一

解读

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中目前只对停车位作了相关的明确规定即“小区内的机动车停车场(库)应当提供给本小区内的单位和个人;停车位有空余的可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定

解决方法

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说业主们还需提高自身的维权意识及时发现问题进行解决。

关注二签物业委托合同还是服务合同

据了解目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时往往对于物业合同的性质没有明确定义有部分小区中双方签订的是“服务合同”而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中涉及到物业管理合同的既有服务合同纠纷又有物业管理纠纷而法院受理物业管理纠纷案件时部分案件的案由定为服务合同纠纷部分定为物业管理纠纷还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

解读

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析如果双方签订的是物业委托合同性地的那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理业主与物业管理企业是委托与被委托关系

解决方法

在签订物业管理合同时需要注意的是合同的性质应该为服务合同而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称如果是服务合同一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”而不是“物业管理委托合同”同时在合同的条款中如果是委托合同一般会表现为“甲方委托乙方”而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三物业管理费问题

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用由于相关条例出台后“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间业主与物业管理企业之间的矛盾。

解读

由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费保洁费保绿费管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20%―30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来造成应该付的不付而不该付的也付的怪现象。

解决方法

在收费方面物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四业主大会越权业主该怎么办?

小区的业主大会难以召开,即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难业主委员会交接难的问题,也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时,由于业主委员会物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,比如业主所享有的大会讨论事项的表决权制定修改公约和大会议事规则权选举及解任业主委员会成员权监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利,在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷

解读

现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单,没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规,执行中存在诸多问题,比如业主对业主委员会物业管理企业的运作如何有效监督,对业主大会选任事项意见不一,业主大会业主委员会的不适当决定侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

解决方法

业内人士建议业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式来避免业主大会的越权行为等。

关注五:开发商与物业管理的“父子关系”

如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业管理费来抗拒,加之小区业主大会业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

解读

物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的即使实行招投标由于难以真正建立公平竞争的招投标机制开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位往往是其中标这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

解决方法

入住小区的业主们在符合条件后也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的一定要及时召开业主大会会议成立业主大会来维护自身权益。

关注六谁做纠纷诉讼人

由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

解读

据了解在《物业管理条例》出台之前上海法院依据《上海居住物业管理条例》规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后业主委员会的作用发生了变化《上海居住物业管理条例》规定业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主委员会是业主大会的执行机构。

解决方法

在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时必须由业主大会的名义起诉并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉否则有可能要承担败诉的责任。

关注七物业公司究竟是管理还是服务

由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上收费标准模糊不清多收费少服务质价不符任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬打骂业主时有发生。

解读

《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务同时赋予了其维护物业安全物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规业主公约和业主临时公约仅有告知制止报告的权利,并没有处罚权和措施权;从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主块规搭建装修拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

解决方法

此类矛盾在近期发生的数量较多主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速物业公司是以服务为主而不是管理为主

关注八业主与物业公司权利义务不对等

这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少造成业主无论有什么原因不满都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下缺少住户与所有权人的区分和规制对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象无任何制约措施。

解读

虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益,但在后面具体条文中,对物业管理企业的相关法律责任规定多,而对业主的法律责任只有两三条原则规定,约束力明显不够,在业主权益保护方面,对业主权利则规定较为详细明确,而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确不具体,有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中,对于块规装修乱停乱放私搭乱建等现象,依据现行条例,物业管理企业管理力度有限,业主大会业主委员会缺乏程序规定和具体措施,难度较大;相邻相关业主在未直接损害其利益时,大多采取明哲保身的处事原则,有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉,反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题,多数也不愿出面反映;物业管理企业管理权限受到限制,目前也争议较大。

解决方法

这方面仍然有待相关法规进行完善

关注九小区之间如何划分?

这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路,导致别的小区行路不便而引发的矛盾;或者是在两个小区合并时,由于不同品质楼盘的性价比等因素,间接导致高品质楼盘贬值低品质楼盘的升值的现象。

解读

《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备建筑物的规模社区建设等综合因素来考量,具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则,在实践中也难操作,造成此类案件久拖不决。

解决方法

比如何为自然街坊以哪个年代为准以谁的标准来划分以及何为封闭小区是物理状态封闭还是法律状态封闭尚无一个明确的科学的解释。对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定在有些纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议是只要满足一件设施设备就可还是需要全部设施设备目前没有定论。

Posted @ 2010/5/5 11:16:33  阅读( 2499)  评论( 0)  
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